Reforma Tributária inaugura novas obrigações para locadores de imóveis a partir de 2026

A entrada em vigor da fase de transição da Reforma Tributária marca uma nova realidade para o mercado de locação de imóveis no Brasil. A partir deste ano, locadores pessoas físicas e jurídicas passam a conviver com novas obrigações acessórias, como a emissão de notas fiscais e, também, o registro contábil das operações, preparando o setor para o recolhimento efetivo dos tributos sobre aluguéis, previsto para começar em 2027.

Com a Reforma Tributária, a locação de imóveis passa, pela primeira vez, a ser alcançada pela tributação sobre o consumo através do IVA dual: CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).

A nova legislação prevê uma redução de 70% sobre a alíquota básica da Reforma Tributária (atualmente em 26,5%) para o setor imobiliário, o que resulta em uma carga final projetada de 7,95% quando o modelo estiver implementado na sua plenitude.

Mas é importante destacar que o enquadramento como contribuinte regular dependerá do perfil do locador: quem, no ano-calendário anterior, ultrapassar o valor de referência atualizado de R$ 240 mil em receitas de aluguel e possuir mais de três imóveis locados estará sujeito ao recolhimento regular dos tributos. O acompanhamento deve ser mensal, pois receitas de aluguel superiores a R$ 48 mil em um único mês podem alterar o enquadramento já no mês subsequente.

Emissão de notas fiscais já começa em 2026

Embora o recolhimento efetivo dos tributos sobre locação só tenha início em 2027, o ano de 2026 marca uma etapa preparatória obrigatória. Pela primeira vez, a locação de imóveis (residenciais ou comerciais) exigirá a emissão de nota fiscal ou documento fiscal equivalente para inquilinos quando realizada por contribuintes enquadrados como regulares nas novas regras tributárias, tendo que atender ao requisito de preenchimento dos campos relativos à CBS e ao IBS.

As notas fiscais para este setor trarão alíquotas reduzidas em 70% sobre os percentuais determinados na legislação aos novos tributos para esta fase inicial de mudança — CBS de 0,9% e IBS de 0,1%. O objetivo é estruturar os sistemas fiscais, consolidar a base de dados e testar a funcionalidade das operações para o IVA dual.

A partir da emissão das notas fiscais nas locações de imóveis, também serão registradas contabilmente suas operações, trazendo desta forma maior rastreabilidade e conformidade nos processos, sempre contando com as organizações contábeis e suporte técnico especializado.

Embora a emissão de notas fiscais com CBS e IBS já esteja vigente, foi emitido Ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS (RFB/CGIBS) em 22 de dezembro de 2025 estabelecendo que a emissão de notas fiscais com os novos tributos só será obrigatória a partir do 1º dia útil do quarto mês subsequente ao da publicação da regulamentação da parte em comum da CBS e da IBS, ocorrida e registrada no Diário Oficial da União em 13 de janeiro de 2026.

Na prática, o dever de cumprimento dessa obrigação acessória de registro da CBS e do IBS nos documentos fiscais ocorrerá a partir de maio de 2026, evitando-se a aplicação de penalidades fiscais constituídas na legislação.

Alíquota de transição reduzida depende de contrato formalizado até 31/12/2025

Para suavizar o impacto inicial da nova tributação, a lei criou uma regra de transição que permite a aplicação da alíquota reduzida de 3,65%, exclusivamente para contratos de locação existentes e formalizados até 31 de dezembro de 2025.

As condições variam conforme o tipo de imóvel:

• Imóveis residenciais: o benefício vale até o término do contrato ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro. A formalização deve ser comprovada por reconhecimento de firma, assinatura eletrônica válida ou outro meio legalmente aceito.
• Imóveis comerciais e não residenciais: a alíquota reduzida permanece até o encerramento do contrato, desde que o documento esteja registrado em cartório de registro de imóveis ou em cartório de títulos e documentos até a data-limite.

"Somente contratos comprovadamente anteriores a 16 de janeiro de 2025 e que foram registrados até 31 de dezembro de 2025 terão direito à alíquota reduzida. Quem não se organizou a tempo não poderá usufruir do benefício e enfrentará uma carga tributária maior ao longo da transição", afirma Sérgio Approbato, Diretor de Negócios da IOB

Planejamento financeiro é essencial para 2027

A IOB ressalta que, embora não haja pagamento em 2026, os proprietários precisam se preparar financeiramente desde já para o início dos recolhimentos em 2027. O impacto do novo imposto exigirá revisão de contratos, análise de rentabilidade e, em alguns casos, renegociação de valores.

"A emissão de notas e os registros contábeis antecipam uma mudança estrutural. O locador que se planejar agora terá mais segurança para absorver o impacto financeiro quando o recolhimento começar", destaca Approbato.

Novo Cadastro Imobiliário unifica informações e reduz espaço para informalidade

Outro ponto relevante é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que centralizará dados de propriedades urbanas e rurais. Os registros enviados pelos cartórios, prefeituras e outros entes atualmente responsáveis por estes registros serão atualizados no CIB com valores de mercado, estabelecidos por critérios técnicos de avaliação.

Isso modificará a forma como os imóveis serão declarados e limitará práticas de subavaliação patrimonial. A atualização tende, ainda, a impactar cálculos de ganho de capital em futuras vendas.

Para facilitar a adaptação, o governo abriu a possibilidade de atualização voluntária dos bens declarados mediante pagamento de uma alíquota reduzida — medida atrativa sobretudo para quem possui imóveis há muitos anos e teme aumento de tributação no momento da alienação.

Regularização evita perdas e riscos futuros

A recomendação é clara: organizar contratos, manter registros formais e estruturar controles contábeis deixou de ser apenas uma boa prática e passou a ser condição essencial para reduzir custos e evitar penalidades.

"A Reforma Tributária muda profundamente a relação do Fisco com a locação de imóveis. Quem tratar esse momento como estratégico terá vantagem competitiva; quem ignorar, pagará mais caro no futuro", conclui o executivo.

IOB I Tecnologia e Inteligência

A IOB une Inteligência em legislação e Tecnologia avançada para resolver os desafios de contadores e empresas. Referência nas áreas fiscal, contábil, tributária, trabalhista, previdenciária e jurídica, se destaca pela confiabilidade aliada às soluções tecnológicas, inteligentes e humanizadas para cada cliente.